Der Immobilienmarkt München – Herbstanalyse 2022 – Der Markt ändert sich

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Markttrends und Preisentwicklungen

Auf dem Münchner Immobilienmarkt ist im 1.-3. Quartal 2022 die Anzahl der Kaufverträge im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rd. 24 % zurückgegangen. Der Geldumsatz sank dabei rd. 31 % unter das Vorjahresniveau und lag bei insgesamt rd. 9,1 Milliarden Euro.

 

1. Unbebaute Grundstücke (Baulandmarkt)

1.1. Individueller Wohnungsbau

Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) hat sich im 1.-3. Quartal 2022 folgende Entwicklung vollzogen:

  • Anzahl der Verkäufe minus 37 %
  • Geldumsatz minus 28 %
  • Flächenumsatz minus 35 %

1.2. Mehrgeschossiger Wohnungsbau

Auf dem Markt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau waren die Vertragszahlen sowie der Flächen- und Geldumsatz rückläufig.

  • Anzahl der Verkäufe minus 47 %
  • Geldumsatz minus 40 %
  • Flächenumsatz minus 42 %

1.3. Gewerbliche Baugrundstücke

Auf dem Markt der Baugrundstücke für höherwertiges Gewerbe (z.B. Büros, Geschäftshäuser, Hotels etc.) resultiert die Umsatzsteigerung im Wesentlichen aus einem besonders teuren Verkauf im dreistelligen Millionenbereich. Aufgrund der generell geringen Anzahl an Kauffällen (Gesamtanzahl 2021 14 Verkäufe bzw. 2022 neun Verkäufe) haben einzelne Verkäufe in der Statistik ein sehr hohes Gewicht. Grundsätzliche Tendenzen auf dem Teilmarkt der Büro- und Geschäftshausgrundstücke sind daher nur eingeschränkt abzuleiten.

  • Anzahl der Verkäufe minus 36 %
  • Geldumsatz plus 12 %
  • Flächenumsatz minus 51 %

2. Bebaute Grundstücke

 

2.1. Individuelle Wohnbebauung

Auf dem Markt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleiner Eigentumswohnanlagen entwickelten sich die Marktzahlen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wie folgt:

  • Anzahl der Verkäufe minus 20 %
  • Geldumsatz minus 22 %

2.2. Mietwohnhäuser

Auf dem Markt der mehrgeschossigen Mietwohnhäuser wurde im 1.-3. Quartal 2022 folgende Entwicklung festgestellt:

  • Anzahl der Verkäufe minus 16 %
  • Geldumsatz minus 42 %

2.3. Gewerbeobjekte

Im Marktsegment des höherwertigen Gewerbes (z.B. Büros, Geschäftshäuser, Hotels etc.) sind im

1.-3. Quartal 2022 die Verkaufszahlen und der Geldumsatz deutlich zurückgegangen.

  • Anzahl der Verkäufe minus 30 %
  • Geldumsatz minus 43 %

3. Wohnungs- und Teileigentum

 

3.1. Anzahl der Verkäufe

Auf dem Wohnungs- und Teileigentumsmarkt (z.B. Büros, Läden, Garagen etc.) ging die Verkaufsanzahl im 1.-3. Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 24 % zurück. Unter den rund 6.240 verkauften Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekten waren rund 1.190 Neubauobjekte.

3.2.Geldumsatz

Der Geldumsatz im 1.-3. Quartal 2022 bei dem Wohnungs- und Teileigentum ist ebenfalls zurückgegangen und lag 27 % unter dem Vorjahresniveau.

 

4. Weitere Preisentwicklungen

 

4.1. Unbebaute Wohnbaugrundstücke

  • Auf Basis der noch relativ wenigen vorliegenden Auswertungen lässt sich als erste Preistendenz für individuelle Wohnbaugrundstücke (durchschnittliche und gute Wohnlagen) feststellen, dass die Preise im 1.-2. Quartal 2022 im Mittel um rund 5 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum 01.01.2022 liegen. Für das 3. Quartal 2022 kann aufgrund der bisher zu geringen Datengrundlage keine Aussage getroffen werden.

4.2. Mietwohnhäuser

  • Durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz rund 1,4 %

Ertragsfaktor (Vielfaches des Jahresrohertrags) durchschnittlich rund 49-fach

Basis: 17 ausgewertete Mietwohnhäuser (Gewerbeanteil bis 30 %)

 

4.3. Wohnungen

  • Preise für Neubauwohnungen

– in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 10.900 €/m² Wohnfläche – in guten Wohnlagen im Mittel rund 12.000 €/m² Wohnfläche

 

4.4. Doppelhaushälften

  • Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
  • Preisniveau von Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen

4.5. Reihenhäuser

  • Preisniveau von Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
  • Preisniveau von Reiheneckhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
  • Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
  • Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
    • im Mittel rund 1.030.000 €
    • rund 9.100 €/m² Wohnfläche
    • 115 m² Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 215 m²

 

Quelle: Gutachterausschuss München, Immobilienmarkt Herbstananlyse 2022