Grunderwerbsteuer – vom Rekord 2015 zum Einbruch nach dem Boom

Die Grunderwerbsteuer ist eine der zentralen Steuern rund um Immobilientransaktionen. Sie fällt in der Regel beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an und wird prozentual vom Kaufpreis berechnet.

Was lange eine eher unauffällige Steuer war, hat sich seit Mitte der 2000er Jahre zu einer wichtigen Einnahmequelle der Bundesländer entwickelt mit starken Ausschlägen nach oben, aber zuletzt auch mit einem deutlichen Rückgang.

Dieser Beitrag ordnet ein

• wie sich die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer seit 2010 entwickelt haben,

• warum 2015 zunächst ein Rekordjahr war und später deutlich übertroffen wurde,

• und wie sich der aktuelle Einbruch auf Länder und Kommunen auswirkt.

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Was ist die Grunderwerbsteuer und wer bekommt sie?

Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt und wird bei Rechtsvorgängen erhoben, die den Erwerb von Grundstücken betreffen (z. B. Kaufverträge, bestimmte Anteilserwerbe).

Wichtig für die Einordnung

• Die Grunderwerbsteuer ist eine reine Ländersteuer.

Das gesamte Aufkommen steht den Bundesländern zu; der Bund erhält daraus keine direkten Einnahmen.

• Die Bundesländer legen den Steuersatz selbst fest.

Seit der Föderalismusreform 2006 können die Länder eigenständig entscheiden, ob und wie sie den Satz anheben. Die Spanne reicht aktuell von 3,5 % (z. B. Bayern) bis 6,5 % in einigen anderen Ländern.

• Kommunen profitieren über den kommunalen Finanzausgleich.

Viele Länder geben einen festen Anteil der Grunderwerbsteuer an ihre Gemeinden weiter. In Bayern etwa erhalten Kommunen 8/21 des Grunderwerbsteueraufkommens, verteilt nach dem örtlichen Aufkommen.

Damit ist klar, die Grunderwerbsteuer betrifft zwar formal nur Immobilientransaktionen, finanziell ist sie aber eine wichtige Größe für Länderhaushalte und indirekt auch für Kommunen.

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Vom Rekordjahr 2015 zum Einnahmehoch 2021

Wenn man sich die Zeitreihe des Bundesfinanzministeriums (BMF) seit 2010 ansieht, wird die Entwicklung deutlicher

• 2010: rund 5,3 Mrd. € Grunderwerbsteuer

• 2015: rund 11,2 Mrd. € – die Einnahmen hatten sich in fünf Jahren mehr als verdoppelt

• 2020: rund 16,1 Mrd. €

• 2021: rund 18,3 Mrd. € – bisheriger Höchststand

Die Gründe für diesen starken Anstieg sind im Wesentlichen

1. Steigende Immobilienpreise und hohes Transaktionsvolumen

mehr und teurere Käufe bedeuten automatisch höhere Bemessungsgrundlagen.

2. Mehrfache Anhebung der Steuersätze durch die Länder

seit 2006 haben viele Länder ihre Grunderwerbsteuersätze teilweise mehrfach erhöht.

Bezogen auf das gesamte deutsche Steueraufkommen war die Grunderwerbsteuer 2021 mit 18,3 Mrd. € etwa 2,2 % der Steuereinnahmen (833 Mrd. € insgesamt).

Als Landessteuer machte sie rund 58 % der Landessteuern aus (18,3 Mrd. € von 31,6 Mrd. €).

Kurz gesagt, für die öffentlichen Haushalte insgesamt ist die Grunderwerbsteuer eher eine mittlere Steuerart, für die Länderhaushalte aber eine sehr bedeutende Einnahmequelle.

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Der Einbruch seit 2022/2023

Nach dem Höhepunkt 2021 hat sich das Bild deutlich gedreht

• 2022 lagen die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer noch bei rund 17,1 Mrd. € leicht unter dem Rekordjahr.

• Im 1. Halbjahr 2023 gingen die Einnahmen dann auf 6,3 Mrd. € zurück, ein Minus von 33,5 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2022 (9,5 Mrd. €).

• Für das Gesamtjahr 2023 ergibt sich ein deutlicher Einbruch. Die Einnahmen liegen wieder etwa auf dem Niveau von Mitte der 2010er-Jahre (rund 12 Mrd. €).

Das Bundesfinanzministerium führt den starken Rückgang im Wesentlichen auf die abkühlende Lage am Immobilienmarkt zurück

• Deutlich weniger Transaktionen,

• gesunkene Kaufpreise,

• und eine deutlich geringere Nachfrage nach Immobilien infolge gestiegener Finanzierungskosten.

Parallel haben Statistiken des Statistischen Bundesamtes für 2023 fallende Immobilienpreise und ein spürbares Minus bei Immobilientransaktionen ausgewiesen, was im Ergebnis direkt auf die Grunderwerbsteuer durchschlägt.

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Auswirkungen auf Bund, Länder und Kommunen

Bund

Der Bund erhält keinen direkten Anteil an der Grunderwerbsteuer; sie ist klar dem Länderbereich zugeordnet.

Für den Gesamtstaat spielt der Einbruch eher eine Rolle im Rahmen der Gesamtsteuerquote und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, nicht als spezifische Bundessteuer.

Länder

Für die Länder ist die Grunderwerbsteuer dagegen haushaltsrelevant.

• 2021 entfielen rund 18,3 Mrd. € Grunderwerbsteuer auf die Länder bei Landessteuern insgesamt von 31,6 Mrd. €.

• Der starke Rückgang 2023 bedeutet einen Einnahmeverlust von rund 5 Mrd. € gegenüber 2022, wie das BMF in seinen Berichten hervorhebt.

Diese Einnahmen fließen in die Gesamthaushalte der Länder ein und beeinflussen damit u. a.:

• Spielräume für Investitionen (z. B. in Infrastruktur, Bildung, Wohnungsbauprogramme),

• die Eigenanteile der Länder an Förderprogrammen,

• und die Finanzkraft, die in den Länderfinanzausgleich eingeht.

Im Länderfinanzausgleich wird das Aufkommen der Grunderwerbsteuer über normierte Werte berücksichtigt. Dadurch wirken sich Veränderungen des Steueraufkommens nicht nur auf das jeweilige Land, sondern auch auf den Umverteilungsmechanismus zwischen den Ländern aus.

Kommunen

Kommunen erhalten die Grunderwerbsteuer nicht direkt als eigene Steuer, profitieren aber über zwei Kanäle.

1. Kommunaler Finanzausgleich

Viele Länder wie etwa Bayern beteiligen ihre kommunale Ebene mit festen Anteilen an der Grunderwerbsteuer (in Bayern z. B. 8/21 des Aufkommens, verteilt nach örtlichem Aufkommen).

2. Finanzielle Leistungsfähigkeit des Landes

Wenn sich die Einnahmesituation der Länder verschlechtert, wirkt sich das mittelbar auf:

o die Höhe der Schlüsselzuweisungen,

o Förderprogramme,

o und damit auf den finanziellen Spielraum der Gemeinden aus.

Kurz gesagt, der Boom der Grunderwerbsteuer bis 2021 hat die Finanzkraft der Länder und über Beteiligungen und Zuweisungen auch der Kommunen gestärkt. Der aktuelle Einbruch reduziert diese Spielräume spürbar.

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Grunderwerbsteuer im Überblick, eine kurze Timeline

Auf Basis der Zeitreihen des Bundesfinanzministeriums ergibt sich für die Jahre seit 2010 folgendes Bild (gerundete Werte, jeweils Kalenderjahr):

• 2010: ca. 5,3 Mrd. €

• 2015: ca. 11,2 Mrd. € – damaliger Rekord

• 2018: ca. 14,1 Mrd. €

• 2019: ca. 15,8 Mrd. €

• 2020: ca. 16,1 Mrd. € – trotz Pandemie hohe Einnahmen

• 2021: ca. 18,3 Mrd. € – bisheriger Spitzenwert

• 2022: ca. 17,1 Mrd. € – leicht unter Rekordniveau

• 2023: rund 12 Mrd. € – deutlich unter den Boomjahren

Dazu passt:

• 1. Halbjahr 2022: Rekordwert von 9,5 Mrd. €

• 1. Halbjahr 2023: Einbruch auf 6,3 Mrd. € (-33,5 %).

Damit lässt sich die Entwicklung grob in drei Phasen einteilen:

1. Anstieg (2010–2015):

Kombination aus steigenden Immobilienpreisen, mehr Transaktionen und höheren Sätzen.

2. Boom (2015–2021):

Grunderwerbsteuer wird zu einer tragenden Einnahmequelle der Länderhaushalte.

3. Rückgang (seit 2022/2023):

Zinswende, Immobilienmarktabkühlung und weniger Transaktionen führen zu deutlich sinkenden Einnahmen.

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Was heißt das für Immobilieneigentümer und Käufer?

Für Käuferinnen und Käufer gilt weiterhin:

• Die Grunderwerbsteuer bleibt eine wesentliche Nebenkostenposition beim Immobilienkauf.

• Die genaue Höhe hängt vom Steuersatz im Bundesland und vom Kaufpreis ab.

• Für die Preisbildung und die Marktlage spielen neben der Steuer vor allem Finanzierungskosten, Einkommensentwicklung und Angebotssituation eine Rolle.

Für Eigentümer, Projektentwickler und Investoren ist die Entwicklung der Grunderwerbsteuer ein wichtiger Indikator für Marktaktivität und für die Frage, wie stark Länder und Kommunen über diese Steuer an der Marktdynamik partizipieren.

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Autor: Thomas G. Leimgrub, März 2025

Quellen: BMF, DESTATIS

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Hier noch ergänzend die Pressemitteilung Statistisches Bundesamt Nr. N006

vom 12. Februar 2025

Grundsteueraufkommen 2023 gegenüber 2013 um 25,2 % auf 15,5 Milliarden Euro gestiegen

Anteil der Grundsteuer an Gemeindesteuern insgesamt gesunken auf 11 % im Jahr 2023

Hessen, Saarland und Rheinland-Pfalz im Ländervergleich mit den größten Zuwächsen seit 2013

WIESBADEN – Im 1. Halbjahr 2024 haben die Gemeinden 8,0 Milliarden Euro Grundsteuer eingenommen. Das waren 13 % der Gemeindesteuern, wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt. Die Grundsteuer ist damit für die Gemeinden eine der wichtigsten Einnahmequellen nach Gewerbesteuer (59 %) und Einkommensteuer (25 %). Der größte Teil der Grundsteuern stammte mit 7,8 Milliarden Euro aus dem Typ B, der für bebaute oder unbebaute Grundstücke anfällt. Der Typ A betrifft dagegen land- und forstwirtschaftliches Vermögen. Seit 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Basis reformierter Regeln und neu festgesetzter Hebesätze erhoben. Daten zu den Grundsteuereinahmen und Hebesätzen ab 2025 liegen noch nicht vor.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen: Im Jahr 2023 nahm der Staat insgesamt 15,5 Milliarden Euro Grundsteuer ein. Das waren 25,2 % mehr als zehn Jahre zuvor. 2013 hatten die Grundsteuer-Einnahmen noch 12,4 Milliarden Euro betragen. Als Einnahmequelle für die Gemeinden hat die Grundsteuer im selben Zeitraum jedoch etwas an Bedeutung verloren: Machte sie im Jahr 2013 noch 14,8 % der Gemeindesteuern insgesamt aus, so waren es zehn Jahre später noch 11 %.

Geringste Anstiege des Grundsteueraufkommens in Sachsen, Berlin und Sachsen-Anhalt

Der Anstieg der Grundsteuereinnahmen fiel je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus und dürfte vor allem mit der Entwicklung der Grundsteuer-Hebesätze zusammenhängen. Besonders deutlich nahm das Grundsteueraufkommen in Hessen zu: von 0,9 Milliarden Euro im Jahr 2013 auf 1,4 Milliarden Euro im Jahr 2023 (+56,5 %). Auch im Saarland (+44,9 % auf 0,2 Milliarden Euro) und in Rheinland-Pfalz (+42,2 % auf 0,7 Milliarden Euro) sind die Einnahmen aus der Grundsteuer im selben Zeitraum vergleichsweise stark gestiegen. Am geringsten fiel das Plus beim Grundsteueraufkommen mit knapp 12,3 % in Sachsen aus. Dort stiegen die Einnahmen aus der Grundsteuer binnen zehn Jahren von 0,48 Milliarden auf 0,54 Milliarden Euro im Jahr 2023 an. In Berlin (+12,3 % auf 0,86 Milliarden Euro) und in Sachsen-Anhalt (+13,3 % auf 0,27 Milliarden Euro) fiel der Anstieg des Grundsteueraufkommens vergleichsweise gering aus.

Einen besonders hohen Anteil an den Gemeindesteuern insgesamt hatte die Grundsteuer im Jahr 2023 in Bremen (15,4 %), in Berlin (13,6 %) und im Saarland (13,5 %). Weniger bedeutsam war die Grundsteuer für Gemeinden in Bayern (7,9 %), Hamburg (8,9 %) und Baden-Württemberg (9,2 %).

Methodische Hinweise:

Es handelt sich um Ergebnisse der Statistik über den Steuerhaushalt (1. Halbjahr 2024) sowie des Realsteuervergleichs (2013-2023).