Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der vorsichtig ermittelte Sicherheitenwert einer Immobilie aus Sicht der finanzierenden Bank. Er soll den Betrag abbilden, der mit hoher Wahrscheinlichkeit während der gesamten Kreditlaufzeit bei einem Verkauf der Immobilie erzielt werden kann, unabhängig von kurzfristigen Markt- und Stimmungsschwankungen.

Rechtlich ist der Beleihungswert vor allem in zwei Regelwerken verankert

• im Pfandbriefgesetz (§ 16 PfandBG) und

• in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).

Die BelWertV definiert den Beleihungswert als jenen Wert, der erfahrungsgemäß bei Ausschluss spekulativer Elemente auch bei vorübergehenden Marktbewegungen über die gesamte Dauer der Beleihung hinweg voraussichtlich erzielbar ist.

Wesentliche Merkmale sind

• Fokus auf langfristige, nachhaltige Eigenschaften der Immobilie

• Orientierung an normalen regionalen Marktverhältnissen

• keine Berücksichtigung spekulativer Erwartungen oder kurzfristiger Spitzenpreise

Damit ist der Beleihungswert ein bewusst konservativer Wert, der in erster Linie der Risikosteuerung der Bank dient und nicht der „Wunschvorstellung“ des Eigentümers.

Warum ist der Beleihungswert so wichtig?

Der Beleihungswert beantwortet aus Bankensicht zwei Kernfragen

1. Bis zu welcher Höhe ist ein Kredit auf diese Immobilie verantwortbar?

2. Wie robust ist die Sicherheit, wenn sich Markt und Rahmenbedingungen verändern?

Er bildet damit die Grundlage für

• die maximal mögliche Kredithöhe,

• die interne Risikoeinschätzung der Bank,

• und häufig auch für die Zinskonditionen.

Für Pfandbriefbanken hat der Beleihungswert zusätzlich eine besondere Bedeutung. Sie dürfen nur bis zu 60 % des Beleihungswertes in die Deckungsmasse von Hypothekenpfandbriefen einstellen.

Rechtlicher Rahmen und aktuelle Entwicklungen (BelWertV-Novelle 2022)

Die Methodik der Beleihungswertermittlung ist in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) detailliert geregelt. Sie legt fest

• welche Verfahren und Parameter anzuwenden sind (z. B. Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahren),

• welche Mindestanforderungen an Gutachter und Prozesse gelten,

• wie Sicherheitsabschläge und Kapitalisierungszinssätze zu wählen sind.

Im Oktober 2022 wurde die BelWertV umfassend novelliert. Die Änderungen umfassen unter anderem

• Anpassungen der Kapitalisierungszinssätze: Sie werden stärker an langfristige Zinsniveaus gekoppelt.

• Erhöhung der Kleindarlehensgrenze auf 600.000 € (inklusive Vorlasten) für bestimmte wohnwirtschaftliche Finanzierungen.

• Zulassung statistischer / computerunterstützter Verfahren bei der Beleihungswertermittlung für standardisierte Wohnimmobilien.

Aus Sicht der Kreditwirtschaft wurde die Novelle ambivalent aufgenommen. Einerseits werden Digitalisierung und Kleindarlehensgeschäft erleichtert, andererseits führen strengere Vorgaben an einigen Stellen zu niedrigeren Beleihungswerten und damit zu konservativeren Kreditspielräumen.

Beleihungswert und Marktwert – zwei verschiedene Wertkonzepte

Oft werden Marktwert und Beleihungswert verwechselt. Dabei handelt es sich um unterschiedliche Wertbegriffe, die verschiedenen Zwecken dienen.

Marktwert (Verkehrswert)

• Stichtagsbezogene Markteinschätzung gemäß BauGB / ImmoWertV

• Orientiert sich daran, welcher Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter normalen Bedingungen voraussichtlich erzielbar wäre

• Grundlage für Kaufpreisverhandlungen, steuerliche Bewertungen und viele rechtliche Fragestellungen

Beleihungswert

• Sicherheitenwert der Bank für die gesamte Kreditlaufzeit

• Berücksichtigt nur langfristige, nachhaltige Merkmale

• Schließt spekulative und kurzzeitige Übertreibungen aus

• Muss den Marktwert unter und nicht übersteigen

In der Praxis bedeutet das:

• In Boomphasen liegt der Beleihungswert oft deutlich (10–40 %) unter den am Markt erzielbaren Preisen.

• In Schwächephasen können Marktwert und Beleihungswert hingegen relativ nah beieinander liegen, weil der Beleihungswert ein geglätteter, langfristiger Wert ist.

Beleihungsgrenze – was bedeutet das?

Banken nutzen den Beleihungswert nicht 1:1 als Kreditobergrenze. Aus Risikogründen wird ein zusätzlicher Abschlag vorgenommen die sogenannte Beleihungsgrenze.

Typisch sind

• bei vielen Universalbanken: bis zu 80 % des Beleihungswertes,

• bei Pfandbriefbanken: oft 60–65 % des Beleihungswertes.

Beispiel

• Kaufpreis einer Doppelhaushälfte: 800.000 €

• Ermittelter Beleihungswert: 680.000 €

(entspricht 85 % des Kaufpreises – Sicherheitsabschlag 15 %)

• Beleihungsgrenze: 80 % des Beleihungswertes

→ 0,80 × 680.000 € = 544.000 €

• Maximaler Kreditbetrag: 544.000 €

• Erforderliches Eigenkapital: 800.000 € – 544.000 € = 256.000 €

→ das sind 32 % des Kaufpreises

Sie sehen, nicht der Kaufpreis, sondern der Beleihungswert und die darauf angewandte Beleihungsgrenze bestimmen, wie hoch der Kredit aus Sicht der Bank maximal ausfallen kann.

Beleihungsauslauf – wie „hoch“ ist Ihre Finanzierung?

Der Beleihungsauslauf ist die tatsächliche Auslastung des Beleihungswertes durch den Kredit.

Er wird in Prozent angegeben.

Beleihungsauslauf = (Finanzierungsbedarf / Beleihungswert) × 100

Beispiel

• Kaufpreis: 800.000 €

• Beleihungswert: 640.000 €

(Sicherheitsabschlag: 20 % auf den Kaufpreis = 160.000 €)

• Finanzierungsbedarf: 300.000 €

Berechnung:

• 300.000 € / 640.000 € × 100 = 46,875 %

• gerundet: ≈ 46,9 % Beleihungsauslauf

Warum ist der Beleihungsauslauf wichtig?

Für Banken ist der Beleihungsauslauf ein wesentlicher Steuerungsparameter für

• Zinskonditionen (je höher der Beleihungsauslauf, desto höher in der Regel der Zinssatz),

• Risikogewichtung und Eigenkapitalunterlegung,

• interne Freigabeprozesse.

Typisch ist, bei Beleihungsausläufen über 60 % steigen die Zinssätze oft spürbar an, während Finanzierungen im Bereich bis 60 % als deutlich risikoärmer eingestuft werden.

Wie wird der Beleihungswert in der Praxis ermittelt?

Die Beleihungswertermittlung erfolgt in der Regel

• durch interne Gutachter der Bank oder

• durch externe, qualifizierte Sachverständige,

• nach den Vorgaben des Pfandbriefgesetzes und der BelWertV.

Für wohnwirtschaftlich genutzte Objekte im Kleindarlehensbereich (Darlehen inkl. Vorlasten bis 600.000 €) lässt die BelWertV vereinfachte Verfahren zu. Hier können unter bestimmten Bedingungen interne, sachkundige Mitarbeiter der Bank die Bewertung vornehmen; teilweise werden dabei auch statistische, datenbankgestützte Modelle genutzt.

Wichtig für Sie als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer:

• Die genaue Herleitung des Beleihungswertes liegt meist im Verantwortungsbereich der Bank.

• Sie erhalten in der Praxis häufig keine vollständige Offenlegung des Beleihungswertgutachtens, sondern nur das Ergebnis (z. B. implizit über den maximalen Kreditrahmen).

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Beleihungswert selbst berechnen – wie sinnvoll ist das?

Die Beleihungswertermittlung ist ein spezialisiertes Verfahren der Kreditwirtschaft. Im Regelfall wird der Wert:

• intern oder

• durch externe, bankenseitig beauftragte Sachverständige

ermittelt und nur bedingt offengelegt.

Gerade professionellen Marktteilnehmern und zunehmend auch anspruchsvollen Privatanwendern reicht das nicht immer aus. Sie möchten wissen

• Wie kommt die Bank zu ihrem Beleihungswert?

• Wie konservativ ist diese Sicht im Vergleich zu Marktwertansätzen?

• Welche Spielräume bestehen für Kreditstruktur und Konditionen?

Für diese Zielgruppe haben wir ein Beleihungswert Berechnungsmodul entwickelt, das sich an den Vorgaben von PfandBG und BelWertV orientiert und in der Kreditwirtschaft eingesetzt wird. Damit können wir den Beleihungswert Ihrer Immobilie modellkonform ermitteln bzw. nachrechnen, wie sich der Beleihungswert aus immobilienökonomischer Sicht darstellen lässt.

Wer braucht eine Beleihungswertermittlung – und welchen Nutzen hat sie?

1. Banken und Pfandbriefemittenten

• Steuerung von Kreditrisiken und Eigenkapital

• Entscheidung, welche Kredite in die Pfandbriefdeckung einbezogen werden können

• Einhaltung aufsichtsrechtlicher Vorgaben

2. Professionelle Marktteilnehmer

• Investoren, Family Offices, Projektentwickler, Unternehmen

• nutzen den Beleihungswert als Bankperspektive auf ihre Immobilie

• analysieren, wie viel Fremdkapital konservativ darstellbar ist

• simulieren unterschiedliche Beleihungsausläufe und deren Einfluss auf Konditionen

3. Anspruchsvolle Privatanwender

• Privatpersonen, die größere Finanzierungen planen oder mehrere Objekte strukturieren

• Entscheidungsfragen wie:

„Wie hoch kann und sollte ich meine Immobilie beleihen?“

„Was bedeutet der Beleihungsauslauf für meine Zinskonditionen?“

„Wie robust ist meine Finanzierungsstruktur bei Marktveränderungen?“

Der Nutzen besteht darin, Banklogik und Immobilienlogik zusammenzuführen

• Der Marktwert zeigt, was man heute voraussichtlich erzielen könnte.

• Der Beleihungswert zeigt, was Banken langfristig als sicher akzeptieren.

Wer beide Größen versteht, kann Finanzierung, Risiko und Rendite bewusster steuern.

Noch Fragen? Wir sind da.

Wenn Sie wissen möchten,

• wie Banken den Beleihungswert Ihrer Immobilie sehen,

• wie sich Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf auf Ihre Zinskonditionen auswirken,

• oder welche Rolle der Beleihungswert bei der Strukturierung von Finanzierungen und Portfolios spielt,

dann vereinbaren Sie einen Kennenlerntermin

Autor: Thomas G. Leimgrub, Dezember 2022

Quellen: VDP, BAFIN, BelWertV, Privatbanken, Versicherer, LEIMGRUB eigene Evaluierungen.

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Häufige Fragen zum Beleihungswert von Immobilien

Frage 1: Was ist der Beleihungswert einer Immobilie?

Der Beleihungswert ist der vorsichtig ermittelte Sicherheitenwert einer Immobilie aus Sicht der Bank. Er soll den Betrag abbilden, der mit hoher Wahrscheinlichkeit während der gesamten Kreditlaufzeit erzielbar ist, unabhängig von kurzfristigen Markt oder Preisspitzen. Grundlage sind unter anderem das Pfandbriefgesetz und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).

Frage 2: Worin unterscheidet sich der Beleihungswert vom Marktwert?

Der Marktwert (Verkehrswert) beschreibt den Preis, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielbar wäre. Der Beleihungswert ist dagegen ein langfristig orientierter Sicherheitenwert, der spekulative Elemente und kurzfristige Übertreibungen ausblendet. Er liegt in der Regel unter dem Marktwert und dient der Risikosteuerung der Bank.

Frage 3: Wie beeinflusst der Beleihungswert meine Finanzierung?

Der Beleihungswert ist die Basis dafür, wie hoch eine Bank Ihre Immobilie als Sicherheit ansetzt. Aus ihm leitet sich die Beleihungsgrenze ab, also der maximale Kreditbetrag, den die Bank auf diese Immobilie geben möchte. Je höher der Beleihungswert im Verhältnis zum Kreditbedarf und je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser sind in der Regel die Konditionen.

Frage 4: Wer braucht den Beleihungswert und wann ist er besonders wichtig?

Banken nutzen den Beleihungswert für ihre Kredit und Risikosteuerung, insbesondere bei langfristigen Finanzierungen und Pfandbriefen. Für Investoren, Unternehmen und anspruchsvolle Privatanwender ist der Beleihungswert wichtig, um zu verstehen, wie konservativ eine Immobilie aus Bankensicht eingeordnet wird, etwa bei größeren Finanzierungen, Umschuldungen, Portfolioentscheidungen oder der Strukturierung von Fremd- und Eigenkapital.